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土地資源日益緊缺 特大城市向存量土地要空間

發布時間:2015-08-20

  在國土部嚴控城市邊界和大城市開發度趨于飽和的情況下,存量土地的改造和提升成為未來特大城市發展的重中之重。

 廣州城市改造提速

  日前,廣州城市更新改造的“1+3”文件公開征詢公眾意見,即《廣州市城市更新辦法》和《廣州市舊村莊更新實施辦法》、《廣州市舊廠房更新實施辦法》和《廣州市舊城鎮更新實施辦法》,征詢意見截止日期是9月18日。

wsop扑克锦标赛   這幾份文件被認為是未來廣州城市更新改造工作的指導性文件。值得關注的是,“新規”在舊村改造中八成以上村民同意即可啟動,而此前要求90%以上村民同意。業內人士表示,此前規定90%以上的比例,實際操作中比較難達到,這成為城中村改造推進難的問題之一。

  廣 東省綜合改革發展研究院副院長彭澎對《第一財經日報》稱,村民同意的比例是動態變化的,其中有20%到30%的人很可能會動搖。在此前的實際操作中,能達 到90%的很少,如果達不到這個標準,時間一拉長變數就很大。因此80%的門檻更為合理,可操作性更強,也更容易啟動。“因為只有啟動了,那些比較搖擺的 人看到真正實施了才能參與進來。不啟動很多事情是難以展開的。”

  與此同時,這也是廣州加快推進城市更新改造的重要舉措。去年12月,廣州市即迎來31年來的第六次政府機構改革,市政府下屬的41個部門被縮減到39個,成立8個全新部門。這其中,廣州市城市更新局便是其一,這也是國內首個以城市更新為主要職責的政府職能部門。

wsop扑克锦标赛   廣 州所在的珠三角地區發展較早,土地資源大多已被開發。由深圳市規劃國土發展研究中心的一項研究顯示,2012年末,珠三角國土開發強度已達16.49%, 其中深圳、東莞、中山、佛山的國土開發強度已超過國際警戒線(30%),珠海、廣州也已逼近該強度。深圳的國土開發強度最高,接近50%。

  有鑒于此,近年來廣東省通過相對靈活的“三舊(舊城鎮、舊廠房、舊村莊)改造”政策來盤活土地資源。

  此次改革前,廣州市設有市“三舊”改造工作辦公室。改革后,市“三舊”改造工作辦公室與市有關部門統籌城鄉人居環境改善的職責合并,成立新的城市更新局。越秀、海珠、荔灣、天河、白云、黃埔這六個中心城區也成立類似的區級城市更新局。

wsop扑克锦标赛   彭 澎認為,成立更新局的一大理念就是要把城市有限的存量土地資源進行提升、擴容,實現更加集約化的發展,這也是今后大城市國土管理的思路。過去廣州等珠三角 大城市一直喊用地指標不夠,甚至找粵北一些地區買土地指標,現在只能向存量土地要效益。這樣一來,難度進一步加大,所以要對一些政策進行調整,進一步整合 資源。

  “對廣州這樣的特大城市來說,不要再走外延式擴張的老路,而應該著眼于內涵式的提升,這也是城市更新局成立的一個重要價值。”彭澎說,以后城市發展的重心將從外延擴大轉移到內部的調整上。

 向存量要空間

  不唯廣州,包括上海、深圳等城市在內,大城市已經紛紛將未來城市發展的主要空間瞄準了存量土地。

wsop扑克锦标赛   例如,5月1日開始實施的《上海市城市更新實施辦法》提出,在符合區域發展導向和國家規劃土地法規要求的前提下,允許用地性質的兼容與轉換,鼓勵公共性設施合理復合集約設置;在地區整體空間對建筑高度不敏感的地區,允許高度適度提高,緊湊建設,以高度換開放空間等。

  8月初,正在內部征集意見的深圳《城市更新條例(草案稿)》顯示,其在維持“政府引導,以市場化運作為主,充分發揮資源市場化配置作用”主導機制的同時,對申請強制征收和售賣的規定也進行了相應調整。

  去年7月,國土資源部會同住建部挑選了14個大城市,其中包括北京、上海、廣州、深圳等一線城市進行劃定城市邊界的試驗。目前14個城市開發邊界的劃定工作已經取得初步成效。

  今 年5月《中共中央國務院關于加快推進生態文明建設的意見》提出,要科學確定城鎮開發強度,提高城鎮土地利用效率、建成區人口密度,劃定城鎮開發邊界,從嚴 供給城市建設用地,推動城鎮化發展由外延擴張式向內涵提升式轉變。嚴格新城、新區設立條件和程序。也就是說,未來大城市尤其是超大城市的用地規模將得到嚴 格控制。

  劃定城市邊界后,城市的土地利用 效率將明顯提高。中原地產首席市場分析師張大偉對《第一財經日報》分析,未來大城市新增的土地將不斷減少,更多的將是存量土地的再升級再改造。隨著土地供 應的減少,未來新供應的土地中,低容積率的土地將越來越少,土地容積率也會隨之提高。

wsop扑克锦标赛   張大偉稱,對一線大城市來說,隨著新增土地的減少,土地的價格會越來越貴,一線城市的房價會更加堅挺。另一方面,由于存量土地改造的成本更高,因此未來一線城市中心城區的房價也可能隨之走高。